Brak księgi wieczystej sprawia jednak, że np. trudne jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości, a co za tym idzie – jej sprzedaż lub kupno. Ponadto nie zawsze dana nieruchomość ma Wszczęcie egzekucji (o którym przeczytasz w III dziale księgi wieczystej) oznacza, że jeśli dłużnik nie spłaci swoich zobowiązań, wierzyciel ma prawo domagać się swojej należności od Ciebie i w dalszym ciągu może dojść do licytacji komorniczej, bez względu na zmianę właściciela. Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej? Powiem Ci jak to zrobić bez ruszania się z miejsca. 1. Ustanowienie pełnomocnictwa do zakupu/sprzedaży nieruchomości w Polsce. W pierwszej kolejności musisz wybrać osobę, która zostanie pełnomocnikiem występującym w Twoim imieniu w Polsce, może to być np. agent nieruchomości do którego masz zaufanie. Opcja kupna mieszkania za gotówkę najczęściej dotyczy nieruchomości z rynku wtórnego. Przebieg transakcji sprzedaży mieszkania mocno różni się od nabycia nowego, obciążanego hipoteką lokalu. Zobacz, co musisz wiedzieć, gdy kupujesz mieszkanie za gotówkę! Początkowe procedury zakupu mieszkania nie są przesadnie skomplikowane W przypadku nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wierzyciel musi natomiast określić, o którą nieruchomość chodzi, podając jej położenie, adres i numer księgi wieczystej (oraz właściwy sąd wieczystoksięgowy), a także zaznaczając, czy dochodzona wierzytelność Jeśli jednak mieszkanie spółdzielcze rzeczywiście nie posiada księgi wieczystej, należy zweryfikować prawa zbywcy do spółdzielczego prawa do lokalu. Zanim przystąpimy do zakupu mieszkania, warto sprawdzić czy rzeczywiście nie posiada ono księgi wieczystej – księgi wieczyste są jawne i dostęp do nich można uzyskać w sądzie . Zdecydowana większość ludzi, szczególnie młodych, marzy o własnym mieszkaniu. Daje ono poczucie stabilizacji i bezpieczeństwa oraz spokój na wiele lat życia. Pod warunkiem, że zakup będzie dobrze przemyślany, z uwzględnieniem analizy stanu prawnego nieruchomości, zapisów umowy ze zbywcą czy warunków kredytu. W pierwszej kolejności, przed podjęciem decyzji o zakupie, konieczne jest zapoznanie się z treścią księgi wieczystej przyszłego mieszkania. 1. Jakie informacje znajdziemy w księdze wieczystej 2. Dział I - stan faktyczny nieruchomości 3. Dział II - właściciel nieruchomości 4. Dział III - obciążenia i ograniczenia 5. Dział IV - hipoteka 6. Nieruchomość bez księgi wieczystej Jakie informacje znajdziemy w księdze wieczystejKsięgę wieczystą można określić jako pewien zbiór informacji na temat stanu faktycznego oraz prawnego nieruchomości. Jest ona jawna, a co za tym idzie każdy może zapoznać się z jej treścią. O powyższym stanowi art. 1 i 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wszelkie dane dostępne są na stronie internetowej Ministerstw Sprawiedliwości. Możliwe jest również otrzymanie urzędowego odpisu w formie papierowej w wydziale ksiąg wieczystych Sądu Rejonowego, właściwego dla miejsca położenia wieczysta zawiera cztery działy - o czym stanowi art. 25 ust. 1 ustawy - z których:1) pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością;2) drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego;3) trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek;4) czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące I - stan faktyczny nieruchomościNa podstawie wpisów w dziale I możemy ustalić jakie jest rzeczywiste przeznaczenie lokalu, liczba pomieszczeń czy ich powierzchnia. W ten sposób możemy zweryfikować prawdziwość twierdzeń właściciela co do stanu faktycznego mieszkania, mającego wpływ na cenę. Dowiemy się również, czy wraz z pomieszczeniami mieszkalnymi nabędziemy garaż lub II - właściciel nieruchomościZ działu II dowiemy się, czy osoba chcąca sprzedać nam mieszkanie jest jego wyłącznym właścicielem. Jeśli w tym miejscu wpisanych jest kilka osób, a umowę zawrzemy z jedną z nich, nabędziemy jedynie pewien udział w nieruchomości, chyba że zbywca będzie legitymował się stosownym pełnomocnictwem. Jeśli lokal należy do majątku wspólnego małżonków, umowa sprzedaży może być zawarta przez jednego z nich, ale pod warunkiem, że drugi wyrazi stosowną zgodę w formie aktu istotne, lokal nabędziemy skutecznie jeśli tylko zawrzemy umowę z osobą wpisaną jako właściciel w księdze wieczystej. Nawet gdy w rzeczywistości prawo do dysponowania nim przysługiwać będzie innej osobie. Wynika to z faktu, że treść działu II chroniona jest przez tzw. rękojmie wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy). Oznacza ona, że wpis w tymże dokumencie jest ważniejszy niż rzeczywisty stan jednak pamiętać, że rękojmia nie obowiązuje w przypadku nabycia nieodpłatnego (darowizna) oraz jeśli świadomie zawieramy umowę z osobą niebędącą właścicielem (zła wiara). Ponadto, zgodnie z art. 8 ustawy, Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. To czy mamy do czynienia z którymś z wymienionych przypadków wynika z treści działu III księgi - jeśli znajdziemy w nim jakiś zapis sugerujący spór co do sytuacji właścicielskiej nieruchomości, jej nabycie może okazać się nieskuteczne, a więc jest ryzykowne. Co ważne, nie można pomijać wpisów oznaczonych jako "wzmianki". Jest to co prawda wyłącznie informacja, że toczy się jakieś postępowanie względem nieruchomości (może być nawet oczywiście bezzasadne), ale wyłącza ona wskazaną wyżej III - obciążenia i ograniczeniaW rzeczonym dziale III znajdziemy również informację na temat zawartych umów najmu, służebności, dożywocia, czy innych tego typu ograniczeniach. Nie wszystkie tego typu wpisy powinny stanowić powód rezygnacji z zakupu, ale mogą mieć istotny wpływ na cenę. Istotnie niekorzystna dla potencjalnego nabywcy może być, przykładowo, informacja o ustanowieniu służebności mieszkania czy zawarciu umowy dożywocia przez obecnego właściciela. Mogłoby to bowiem oznaczać konieczność dzielenia mieszkania z osobami, którymi dysponent nieruchomości przyrzekł umownie możliwość dożywotniego zajmowania lokalu. Oczywiście nie powinniśmy również decydować się na zakup nieruchomości z wpisanym zakazem zbywania czy informacją o wszczęciu IV - hipotekaZ ostatniego działu dowiemy się z kolei, czy nabywana nieruchomość obciążona jest hipoteką. Jeśli tak, mieszkanie nabędziemy z długiem, który będziemy musieli pokryć do wysokości określonej jako suma hipoteki. Dla wyjaśnienia wskazuję, że hipoteka jest instytucją stosowaną jako zabezpieczenie pewnej wierzytelności. Może być ona ustanowiona, przykładowo, jeśli obecny właściciel mieszkania zaciągnie kredyt inwestycyjny. W takiej sytuacji bank, aby zabezpieczyć swoje interesy, umawia się z kredytobiorcą, że jeśli ten nie będzie uiszczał należnych rat, ich egzekucja będzie mogła być prowadzona z nieruchomości. Będzie tak, bez względu na to, czyją stanie się ona własnością. Wszystko dlatego, że zabezpieczenie hipoteczne nie jest związane z osobą dłużnika, lecz z lokalem. Dlatego też, nawet jeśli kredytobiorca zbędzie obciążoną nieruchomość, bank będzie mógł się z niej zaspokoić. W związku z tym, najlepiej zrezygnować z zakupu mieszkania obciążonego hipoteką albo ewentualnie zobowiązać sprzedającego do jej spłaty przed przeprowadzeniem transakcji (na przykład zawierając umowę przedwstępną pod warunkiem wykreślenia obciążającego wpisu).Nieruchomość bez księgi wieczystejWarto też wspomnieć, że nie każde mieszkanie ma urządzoną księgę wieczystą. W takiej sytuacji należy być bardzo ostrożnym, jeśli rozważa się jej zakup. Przede wszystkim, brak księgi wieczystej oznacza brak rękojmi wiary publicznej. W związku z tym, nabycie nieruchomości od osoby niebędącej właścicielem zawsze okaże się nieskuteczne. Poza tym, potencjalny kupujący nie będzie miał pewnej wiedzy co do obciążeń ustanowionych na lokalu. Również problematyczne w takim przypadku może być uzyskanie kredytu hipotecznego. Jeśli jednak mieszkanie bez księgi wydaje się być tym wymarzonym, trzeba zabezpieczyć się poprzez odpowiednie zapisy umowne (kary, możliwość odstąpienia), co należy skonsultować z notariuszem, oraz dokonać analizy stanu prawnego lokalu za pomocą dostępnych środków, na przykład poprzez wezwanie właściciela do przedstawienia odpowiednich orzeczeń sądów czy innych dokumentów. Księga Wieczysta to dokument określający wszystkie ważne parametry nieruchomości. Są w niej zawarte informacje dotyczące właścicieli, pełnomocników, hipotek i historii transakcji. Co w przypadku, gdy nieruchomość jej nie posiada? Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, wprowadza wiele postanowień, które mają zachęcić posiadaczy nieruchomości do wpisywania swoich dóbr do rejestru, by sukcesywnie objąć księgami wieczystymi wszystkie nieruchomości. Artykuł wspomnianej ustawy precyzuje “Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej”. Oznacza to, że nawet jeżeli otrzymamy działkę w spadku, która nie posiada Księgi Wieczystej to niezwłocznie powinniśmy uregulować jej stan prawny. Nic nie stoi na przeszkodzie by sprzedać nieruchomość nie posiadającej KW otrzymanej np. w spadku sprzedać. Ale w takim przypadku należy pamiętać, że brak Księgi Wieczystej może zniechęcić potencjalnych nabywców i w ten sposób prowadzić do obniżenia ceny nieruchomości. Nim odpowiemy na pytanie jak założyć KW, warto wyjaśnić czym jest ten rejestr. Księga Wieczysta to rejestr publiczny, który przedstawia stan faktyczny nieruchomości. Umożliwia sprawdzenie komu oraz jakie prawa przysługują do danego lokalu. Jest to dokument ostateczny i publicznie jawny, który należy sprawdzić w pierwszej kolejności podczas planowanego zakupu mieszkania. Tylko w ten sposób można sprawdzić autentyczność prawa właściciela do sprzedaży mieszkania. KW dzieli się na odpowiednie działy poświęcone określonym parametrom nieruchomości. W dziale I znajdziemy informacje o mieszkaniu. Oprócz adresu jest tam również dokładny metraż i liczba pomieszczeń. Pozwala to zweryfikować stan faktyczny nieruchomości oraz to czy właściciel nie wprowadza w błąd - mówiąc np. o wielkości mieszkania. W dziale II znajdziemy informację o tym, kto jest właścicielem i współwłaścicielem nieruchomości. W tym miejscu będą też wypisani wszyscy pełnomocnicy oraz ich prawa do rozporządzania nieruchomością. W dziale III mieszczą się informacje o ograniczonych prawach rzeczowych i ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością, a należą do nich między innymi służebności i zastawy. Ta część Księgi Wieczystej powinna być pusta, a jeśli znajdują się tam jakieś wpisy, musimy poprosić o ich wyjaśnienie. Jeżeli mieszkanie obciążone jest kredytem hipotecznym, dowiemy się o tym z działu IV. Tu znajdziemy informacje o tym, jakie są to hipoteki (kaucyjna czy zwykła), z dokładnym określeniem wysokości, waluty, nazwą banku, który udzielił kredytu oraz terminu spłaty. Wpisana hipoteka nie jest niczym niebezpiecznym, ponieważ po spłacie kredytu przez zbywcę zostanie wykreślona z Księgi Wieczystej. Księgę Wieczystą zakłada się dla nieruchomości, które jej do tej pory nie posiadały, np.. dla nieruchomości z rynku pierwotnego. KW trzeba założyć również w przypadku, gdy dokumenty zostały zniszczone bądź zaginęły. Rejestr prowadzi się dla następujących nieruchomości: lokalowych, budynkowych gruntowych, ograniczonych praw rzeczowych (np.: własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego) KW można założyć na dwa sposoby. Osobiście w sądzie rejonowym bądź zlecić to zadanie notariuszowi. Jeżeli nabywca nieruchomości decyduje się na samodzielne założenie KW musi udać się do sądu rejonowego właściwego rejonem dla danej nieruchomości. Podczas tej czynności będą potrzebne dokument potwierdzające własność lokalu oraz wypełnione wnioski i załączniki: Dokument potwierdzający prawo własności, np.. akt notarialny, postanowienie sądowe bądź zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej (w przypadku przekształcenie użytkowania wieczystego), wniosek o założenie Księgi Wieczystej, Wniosek o wpis w Księdze Wieczystej, Niezbędne w niektórych sprawach załączniki, dotyczące np.. określenie współwłaścicieli bądź pełnomocnictwa. Księga Wieczysta jest potrzebna głównie w momencie nabycia nieruchomości. Niezależnie czy jest to zakup z rynku pierwotnego bądź wtórnego, przyjęcie spadku czy orzeczenie sądu. To właśnie KW określa stan prawny nieruchomości. Wymienia wszystkich właścicieli, pełnomocników, określa służebności gruntowe czy informuje o obciążeniach nieruchomości hipoteką. Rejestr jest również potrzebny, gdy właściciel chce dodać współwłaścicieli bądź przekazać w formie spadku. Dodanie pełnomocników także wiąże się z odpowiednimi wnioskami dotyczącymi zmian w KW. 7 573 WyświetleńWielu nabywców nieruchomości omija szerokim łukiem oferty sprzedaży mieszkań bez KW obawiając się, że są to mieszkania mniej atrakcyjne i problematyczne. Niektórzy uważają, że zakup takiego mieszkania jest skomplikowany, zwłaszcza jeśli nabywca się kredytuje. Tymczasem zakup mieszkania bez księgi wieczystej jest jak najbardziej możliwy, nawet w przypadku klientów kredytujących się. Jak bezpiecznie kupić mieszkanie bez księgi wieczystej? Na krajowym rynku nieruchomości odnaleźć można różnorakie mieszkania. Klienci poszukujący swojego wymarzonego „M” wystrzegają się niektórych ofert błędnie twierdząc, iż są to mieszkania „gorszego sortu”. Jak ognia unikają ogłoszeń, w których treści znajduje się wzmianka „mieszkanie bezczynszowe” i „mieszkanie bez KW”. W rzeczywistości jest to lęk przed nieznanym. Czym jest księga wieczysta? Księgi wieczyste to rejestr publiczny, który przedstawia stan prawny nieruchomości. Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości (art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Z księgi wieczystej można uzyskać wiele informacji na temat nieruchomości, w tym kolejnych właścicieli danej nieruchomości oraz historii zadłużenia mieszkania. Więcej na temat ksiąg wieczystych tutaj. Czy każde mieszkanie musi mieć KW? Obowiązujące przepisy prawa przewidują istnienie mieszkań bez ksiąg wieczystych. W przypadku nieruchomości spółdzielczo – własnościowych, księga wieczysta nie musi być założona dla danego lokalu. Mieszkania takie dostępne są w dalszym ciągu w obrocie na rynku nieruchomości. W przypadku lokali mieszkalnych bez KW, przedmiotem obrotu jest spółdzielcze prawo do lokalu. Z posiadania spółdzielczego prawa do lokalu wynikają dwa uprawnienia. Prawo do korzystania z lokalu i prawo do rozporządzania posiadanym prawem do lokalu. Czy można bezpiecznie kupić mieszkanie bez księgi wieczystej? Jak najbardziej! Nieruchomość z KW w znacznym stopniu zwiększa bezpieczeństwo transakcji. Nie oznacza to jednak, że brak księgi wieczystej wpływa na to, że bezpieczny zakup mieszkania bez KW to loteria. Konieczne jest zachowanie pewnej ostrożności. Nabywcy lokali mieszkalnych bez KW muszą sprawdzić kilka dokumentów, aby upewnić się co do stanu prawnego nieruchomości i bezpieczeństwa planowanej należy zweryfikować dokumenty potwierdzające nabycie nieruchomości, takie jak: akt notarialny, na podstawie którego właściciel nabył prawo do lokalu, decyzja administracyjna przyznająca prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego, postanowienie sądu lub notariusza potwierdzające nabycie spadku lub darowizny, zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej potwierdzające prawo spółdzielczej własności. Należy pamiętać, że w przypadku chęci nabycia mieszkania bez KW, można podpisać umowę przedwstępną ze sprzedającym, a następnie żądać zaświadczenia o braku przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej. Z kolei przy umowie przyrzeczonej należy złożyć wniosek o jej założenie. Brak KW a cena Analizując oferty na rynku nieruchomości można dojść do wniosku, że brak księgi wieczystej nie wpływa na cenę sprzedaży mieszkania. Oznacza to, że dwa mieszkania o analogicznych parametrach będą posiadały zbliżoną cenę sprzedaży. Istotną rolę w przypadku ceny nieruchomości odgrywa natomiast stan wizualny i techniczny mieszkania. Mieszkania do generalnego remontu posiadają cenę niższą niż mieszkania gotowe do zamieszkania. Więcej na temat sensu zakupu mieszkania do generalnego remontu tutaj. Zakup mieszkania bez księgi a kredyt hipoteczny Nabywcy lokali mieszkalnych, którzy zamierzają się kredytować, nie muszą rezygnować z mieszkań bez założonej księgi wieczystej. Zakup mieszkania bez KW na kredyt jest jak najbardziej możliwy, chociaż nieco bardziej skomplikowany niż ma to miejsce w przypadku mieszkań z założoną księgą wieczystą. Nabywca musi dostarczyć większą ilość dokumentów. Konieczna jest weryfikacja posiadanego przez spółdzielnię mieszkaniową prawa do użytkowania gruntu. Ponadto w umowie notarialnej należy zawrzeć wniosek o założenie księgi wieczystej dla kupowanej nieruchomości. Jak wygląda w praktyce zakup mieszkania bez KW na kredyt? Brak księgi wieczystej nie stanowi przeszkody w podpisaniu umowy kredytowej z bankiem. Niemniej jednak złożenie wniosku do sądu o założenie księgi wieczystej dla lokalu mieszkalnego stanowić będzie warunek do wypłaty przez bank środków finansowych. Procedura nabycia mieszkania bez KW w kredycie wygląda następująco: sprawdzenie przez nabywcę nieruchomości dokumentacji, sprawdzenie prawa spółdzielni mieszkaniowej do użytkowania gruntu pod nieruchomością, złożenie wniosku kredytowego w banku, podpisanie z bankiem umowy kredytowej, podpisanie umowy notarialnej oraz zawarcie w umowie wniosku o założenie księgi wieczystej, złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej. A co z gruntem? Nabywca nieruchomości powinien sprawdzić, czy spółdzielnia mieszkaniowa posiada prawa do gruntu, czyli czy nabywany lokal mieszkalny zlokalizowany jest w nieruchomości z uregulowanym prawnie gruntem. W przypadku braku takiego prawa, księga wieczysta dla mieszkania nie zostanie założona, a w konsekwencji cena lokalu mieszkalnego powinna być niższa niż w przypadku nieruchomości, dla których można założyć KW. Jak zminimalizować ryzyko Kupując mieszkanie, niezależnie od tego czy posiada ono księgę wieczystą czy też nie, konieczne jest przestrzeganie kilku zasad, wśród których wymienić należy dokładne zapoznanie się z dokumentacją nieruchomości. W przypadku osób, które nie posiadają wystarczającej wiedzy na temat bezpiecznego nabywania nieruchomości, wskazane jest dokonywanie transakcji przy udziale osób specjalizujących się w tych czynnościach, takich jak agent nieruchomości. Dobry pośrednik nieruchomości nie tylko pomoże znaleźć odpowiednią nieruchomość i dokonać właściwego wyboru, ale również zweryfikuje dokumentację mieszkania, dzięki czemu transakcja nie będzie wiązała się z ryzykiem dla kupującego. Konieczne jest jednak wybranie sprawdzonego biura nieruchomości. Więcej o tym, po czym poznać dobrego agenta nieruchomości tutaj.

jak kupić mieszkanie bez księgi wieczystej